房子被非法分租了，该咋办？

律师解读 

若房子被租客非法分租，房东可以发出三天通知要求其立即纠正，若租客未停止违约行为，房东可以起诉赶租客，并赶走在里面的其他非法租客。

而由租客非法分租产生的维修费用，房东一般只能找合约上的租客索赔。

 01

如果我的房子被房客非法分租

我该怎么处理？

 1. 审查租赁协议

大多数租赁协议中都会有关于分租的条款，应首先确认租赁协议中是否明确禁止分租或需要房东的书面同意。

 2. 与房客沟通

如果您发现房客在未经允许的情况下进行分租，您可以先与房客进行沟通，告知他们违反了租赁合同，要求他们立即停止分租行为。

 3. 发出正式通知

如果与房客的沟通未果，您可以向房客发出正式的“纠正违约或离开”（Cure or Quit Notice）的违约通知，通常限期是3天（工作日），要求他们在期限内纠正违约行为（停止分租）或搬出房子。

 4. 终止租赁协议

如果房客在收到通知后仍未停止非法分租行为，您可以宣布租约结束，房客要马上走人，清空个人财物。

 5. 法律诉讼

如果房客拒绝搬出，您可以通过法律途径提起驱逐诉讼（Unlawful Detainer），以合法程序驱逐房客。

*注意：在整个过程中，务必保留所有沟通记录、书面通知和其他相关证据，以备在法律程序中使用。

02

对于房子的押金

房东可以扣哪些款项？

在加州，房东可以从房客的押金中扣除以下款项：

• 未付租金：房东可以扣除任何房客欠下的未支付租金。

• 修复损坏：房东可以扣除用于修复房客方面由于滥用造成的超出正常磨损的损坏的费用。

• 清洁费用：房东可以扣除恢复房屋到入住前干净状态的清洁费用，但不包括正常的磨损。

• 其他违反租赁协议的费用：如果租赁协议中规定了其他具体的费用，房东也可以从押金中扣除这些费用。例如，未按规定支付的罚款或费用。

需要注意的是，房东在扣除押金前必须提供书面说明，列出具体的扣款项目和金额，并附上相关的收据或费用清单。

这份说明应在房客搬出后21天内提供给房客。如果扣款不符合规定，房客有权向房东追讨押金，甚至可能要求双倍的押金作为赔偿。

03

对于一些要发生，但还没发生的维修

房东可以扣押金吗？

《加利福尼亚州民法典》有一下论述，翻译成人话就是：

第1950.5节（有效期至2024年7月1日）*

允许房东从押金中扣除“合理必要”的金额用于指定的目的，其中包括维修。

第1950.7节（2024年7月1日起生效）*

允许房东扣除“合理必要”的金额以补救房客拖欠租金、修理因房客造成的损坏，或在租约终止时清洁房屋。

以上两条法规都没有明确规定维修必须完成后房东才能从押金中扣除，但都暗示房东应该可以扣除为了修复因房客造成的损坏且“合理必要”的费用。

04

在加州

招租时有什么问题不能问吗？

在加州，招租时有一些问题是不能问的，以防止歧视。

根据联邦和州的反歧视法律，以下是一些在租赁过程中不能问的问题：

# 种族或民族

例如不能问：“你的种族是什么？”或“你是哪里人？”

# 宗教信仰

例如不能问：“你信什么教？”或“你是否会去教堂/寺庙/清真寺？”

# 国籍

例如不能问：“你来自哪个国家？”或“你的母语是什么？”

# 家庭情况

例如不能问：“你结婚了吗？”、“你有孩子吗？”、“你打算要孩子吗？”

# 年龄

例如不能问：“你多大了？”或“你出生日期是什么时候？”

# 性别和性取向

例如不能问：“你是男性还是女性？”、“你的性取向是什么？”

# 残疾情况

例如不能问：“你有任何残疾吗？”、“你需要特殊设施吗？”

# 收入来源

例如不能问：“你靠福利金生活吗？”、“你有领取政府补助吗？”

# 怀孕情况

例如不能问：“你是否怀孕？”或“你打算什么时候要孩子？”

# 健康状况

例如不能问：“你有没有任何疾病？”或“你的健康状况如何？”

因此，房东应当专注于与租赁有关的合法问题，如租客的信用记录、收入证明、租赁历史和推荐人、担保人等。

05

如果我不小心问了租客要残疾的证明

对方告我那可能要赔多少钱？

房东非法询问租客的残疾证明可能违反《公平就业与住房法》（FairEmployment and Housing Act，简称FEHA），将可能面临以下几种类型的赔偿：

实际损失

包括因歧视行为而给租客造成的经济损失，例如额外的租金成本、搬家费用等。

情感损害赔偿

如果租客能够证明因歧视行为而遭受情感上的痛苦或心理创伤，可能会获得相应的赔偿。

民事罚款

法院可以根据案件情况，向房东处以民事罚款。

律师费和诉讼费用

如果租客胜诉，房东可能需要支付租客的律师费和诉讼费用。