神操作？英文什么让让进口？-李翀鸣律师解答

律师解读

加州民法典1632款明确规定：

就房产租约、房贷、消费信贷，若缔约的一方不懂英文，制定合同的一方有责任在签约前为对方提供全文翻译，若未提供而对方未明确放弃获得翻译的权利的，一方有权以不了解合同内容为由取消交易。

上述法典没有单独提到房屋买卖合同，因此，理论上，经纪没有义务向买/卖方提供房屋购买合同的翻译件，但一方仍可援引民法典1689款声称自己受到了误导，要取消合同并起诉自己的经纪。

因此，作为经纪，仍应对房屋买卖合同的关键条款以客人熟悉的语言以文字的形式向他们解释清楚对应的逻辑和利害关系。

Q1 既然法典没有单独规定，为什么我还要多此一举？

因为依据民法典1689款：

任何基于欺骗、隐瞒、误导而订立的合同是可以被一方取消（Rescind）的。

如果您没有留下明确的书面记录证明您有清晰的把合同解释给对方，则对方可以凭自己的一面之辞要求取消合同。

如果打官司，他还是有举证责任，证明是您实质误导了他，不代表他能赢，但绝对能搅局。

实务中，我们就有见过客人觉得卖便宜了，忽然就说自己不懂英文，说条款经纪跟她解释的时候不是这么说的，被骗了。因此，留下清晰的文字记录非常重要。

Q2 怎样算欺骗、隐瞒、误导？

合同有效的前提是双方对合同的内容达成了共识并有一致的认知，如果这当中有人有欺骗、隐瞒、误导使得一方对合同的认知产生了偏差，即构成主张合同无效的要件。

合同有效的前提是双方对合同的内容达成了共识并有一致的认知。如果这当中有人用欺骗、隐瞒、误导使得一方对合同的认知产生了偏差，即构成主张合同无效的要件。

此外，如果特定的表述涉及恶意欺瞒，有可能会有刑事责任并影响一方的执照。

因此，经纪人应形成自己的格式模版，以当事人能理解的方式向其解释合同的核心条款。

Q3 房地产交易的哪些条款应重点跟客人解释？

合同有效的前提是双方对合同的内容达成了共识并有一致的认知，如果这当中有人有欺骗、隐瞒、误导使得一方对合同的认知产生了偏差，即构成主张合同无效的要件。

RPA-CA的10A（定义了卖家对房屋状况的披露责任和时效）14（定义了买卖双方各自能主张解约的情况，对应的时间点、代价）21（若买家违约，对应的违约赔偿安排）。

此外，如果在房屋检查中发现了漏水、发霉等问题，也应该将相应报告的核心内容简要翻译給客人并叮嘱客人找更专业的维修机构确认情况和后续维修费用。

Q4 有哪些合同是一定要提供翻译的？就不能不提供吗？

房产租约、房贷、消费信贷和破产咨询、法律服务合同。

房产租约、房贷、消费信贷和破产咨询、法律服务合同。

如果您不提供翻译，应确保对方通晓英文，且应该让他签一份用他的语言和英文双语写的声明，确认他们通晓英文，不需要翻译。

Q5 我如果被误导了，该怎么取消合同？

在发现有权解除合同时，应立即发出“请求解约申诉”的撤销通知，并必须获得另一方同意之后，再根据合同，从对方那里收到的所有交易物品或款项归还给另一方。

在发现有权解除合同时，应立即发出“解约通知”，在获得另一方同意后，再根据合同，将从对方那里收到的所有物品或款项归还给另一方。

注意，在房地产交易中，如果您有履约义务，即使您主张合同无效，合同的另一方也可以要求强制履行，并且要求您另行向误导了您的当事人索赔。因此，作为经纪，更是要小心。

Q6 那房地产买卖合同是可以单方面取消的吗？

假设买卖使用的是CARS FORM，那么在这个格式合同中，对买家有更多的保护，在挂牌房子的阶段，卖家可以尽可能多收Offer，但一旦选定一个Offer进入合同后（Escrow），除非买家有违约，且未及时纠正，否则卖家无权单方面取消合同。

■ 假设买卖使用的是CARS FORM：

在这个格式合同中，对买家有更多的保护。在挂牌房子的阶段，卖家可以尽可能多收Offer，但一旦选定一个Offer进入合同后（Escrow），除非买家违约且未及时纠正，否则卖家无权单方面取消合同，但卖家可以选择增加完成交易的附带条件，比方说，只有卖家能购入置换房后，才有义务完成交易。

■ 反过来，假设合同有勾选Contingency条款：

则在买家明确移除Contingency以前，买家都有权解除合同且无需损失定金（但可能会损失一部分Escrow和房屋检查的费用）。