自己客人的Listing，买方有经纪，咋整成了双方经纪？-李翀鸣律师解答

律师解读

因为小王和卖家的经纪都是同一家经纪行的，尽管来自不同的分部，但依据14年加州最高院Horike 诉 Coldwell Banker的判例，这家经纪行实际成为了买、卖双方的共同经纪（Dual Agent）。

这就意味着，卖方经纪对买家小王也有信托责任，应对小王披露他所掌握的所有对价格有影响的信息。

假设当时卖方经纪知道或有理由怀疑这个房子的加建有问题，则卖方经纪有责任去披露并且明确要求小王去做独立调查，如果卖方经纪没有这么做，即属违背信托责任。

就类似诉请，在交易完成的三年内，小王仍能对自己和卖家的经纪提起诉讼。

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什么是双方经纪？

都有哪些要注意的？

所谓双方经纪（Dual Agent），就是同一个“经纪人”或“经纪行”同时代表买、卖双方。

需要注意的：

① 依据成文法，双方经纪不能透露价格以外的其他影响交易的信息（比方说卖家最近丢了工作，马上要断供了，着急卖房）。

② 双方经纪不能告诉卖方 - 买家是否愿意出更高的价格，反之，也不能告诉买方- 卖家愿意以更低的价格成交。

③ 作为双方经纪，不应对任一方有偏袒或隐瞒，应对双方披露其掌握的所有信息，以使双方都能自主做出决策。

④ 如有部分情况使得经纪人对某一影响价格的因素存在合理怀疑，应该明确要求买/卖方找第三方核查清楚。

2

如果当初小王和原卖家是由不同经纪行代理

那卖家经纪还有披露义务吗？

即使不是双方经纪，作为卖方经纪，只要某一事项到对房屋价值有重大影响，即有披露责任，但卖方经纪没有义务去提醒和要求买家做调查。

3

在房产交易中

什么是一定要披露的？

这方面并没有一个绝对标准，但如果是进屋的时候不用推开家具、打开柜子就肉眼可见的问题，且有可能演变成更大的问题的，比方说接近厕所下水道的墙角线有漏水、粉刷的痕迹，就该披露。

如果应发现、应披露而没有披露的，买方日后可以告卖方和卖方经纪，这有3年的诉讼时效。

此外，我们也有见过有的买家去执照管理部门DRE去投诉的，虽然赢的不多，但很浪费经纪人的时间和精力。

4

作为双方经纪人，屋内发现有漏水痕迹

卖家说是宠物弄的不用披露，该怎么办？

应该向买家披露。

同时也应该告诉卖家：如果不披露，日后房屋检查的时候，买家能够揪着这点不放并取消合约，更误事；若日后出现了漏水、发霉，甚至是更复杂的问题，卖家还可能被告。

经纪可以跟卖家说，这是为卖家负责。因为只要经纪的Paperwork做得好，日后有官司，经纪有保险，但卖家要自己掏钱打官司。

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作为双方经纪人

如果买家说房屋检查报告他不看了

让经纪来替他看

有问题就让卖家减个几万就行

这能行吗？

如果房屋检查报告标注了房子可能的问题，经纪还是应该以邮件形式明确告诉买家问题的严重性，建议他找更专业的机构做进一步检查和对维修估价。

经纪也应该明确告诉买家：如果忽略问题，一旦移除了Contingency后，就一定要完成交易了。而且因为是房屋检查后做的减价，日后如果打官司还不一定能赢——因为到时候卖家可以说，这些问题房屋检查员都标出来了，卖家减的价格就是給买家补偿的。

自己客人的Listing，买方有经纪，咋整成了双方经纪？