房东还不能禁止租客养宠物了？-李翀鸣律师解答

律师解读

作为房东，不能因为租客是残疾人士或他们需要用到服务型动物（Service Dog）而拒绝向其出租房屋，否则属于住房歧视。

严格来说，吴小姐的三只狗不算是Service Dog。尽管上述法条没有单独提到“Companion Animal”这个概念，但在2004年的一起相似情况的判例中，房东因拒绝租客因精神残疾需带Companion Animal入住的请求而被法院认定为不当歧视。

见：Aburn Woods I Homeowner Association v. Fair Employment Housing Commission, (2004) 121 Cal. App. 4tth 1578。

Q1

Service Dog和Companion Animal有什么区别？

Service Dog是按照特定服务要求受过专业训练的动物，它们有专门的制服和牌照。它们不被视为“宠物”，因此不受任何宠物政策的约束，包括禁止宠物的酒店、餐厅它们都能正常进入。

而Companion Animal，又可以称为Emotional Support Animal，其作为情感陪伴型动物，其一般无需经过单独训练，需要获得医生纸。

虽然Companion Animal不等同于Service Dog，但现实中依然要根据实际情况来合理决定，以避免构成住房歧视。

Q2

如果租客说他的狗是Companion Animal，该怎么证明？

房东有权要求承租人提供一份医生的证明信，说明鉴于承租人有特殊病况或残疾，陪伴型动物是必要的安排。

需要注意的是，房东不能要求承租人提供医疗记录，或向其医生询问其治疗、用药情况，因为这些信息受隐私权的保护。

Q3

如果拒绝租客带Service Dog或Companion Animal 入住会怎样？

只要租客提供了相应的医生的证明信；并且其带来的Service Dog或Companion Animal没有对他人构成直接威胁；没有对他人财产或身体造成实质性伤害；也没有对住房提供者造成不适当的负担或经济负担，房东就不能拒绝。

否则将违反Fair Employment and Housing Act（FEHA，公平就业和住房法），可能面临惩罚性赔偿外加支付对方的律师费。

Q4

那可以向租客收取“宠物押金”吗？

不可以，这样做将违反《残疾人保护法》和FEHA。

但房东可以要求租客应为其Service Dog或Companion Animal对房屋设施造成的损坏承担责任。因此，租客搬进去之前的Walk In Inspection要拍照和逐项打勾，并要对方签名确认搬进去的时候家具和地毯完好无损且没有异味。

另外房东也可以要求租客带Service Dog或Companion Animal入住前提供其接种疫苗的证明。

Q5

小王能以其申请表宠物一栏中未填写清楚为由拒绝吗？

不能，因为张小姐的Companion Animal不能视作宠物，未填写也不能算作她的失误或隐瞒。

Q6

如果租约还没签的

我可以选择不跟这个人签吗？

或许她的信用分数是您拒绝租给她的理由。

但如果您明确表达不租是因为有Service Dog或Companion Animal，您将很有可能被告且结果不乐观。

Q7

像小王这样，租约都签了才突然说有狗的，可以说不租了吗？

因为已经签了约，突然不租，属于违约。

如果租客要花更大的价钱才能找到类似的住房，房东要赔偿差价外加律师费。此外，如果租客能证明房东不租是因为Service Dog或Companion Animal，有可能拿到惩罚性赔偿。

因此，像小王这种情况的，要么继续租，要么只能跟对方好好的谈一个价钱，签一个和解，赔点钱让对方离场。