房子发霉得赔租客上百万？-李翀鸣律师解答

律师解读

依据加州民法典1929和1941.1款，房东有义务保证其出租的住房“宜居”（Warranty of Habitability） 。

若房屋有漏水或霉菌问题，理论上可能造成房屋内的霉菌数量超标，刺激人体的免疫反应，可能带来人身伤害。

若有严重漏水或霉菌问题，而房东没有充分告知和及时维修，则租客可以就其财物损失和人身伤害向房东索赔。

在2000年以前，由于霉菌是否会对人体带来伤害未形成科学共识，因此，就租户的霉菌人身伤害，保险的赔付额往往也就是5000到10000美金左右。

2000以后，随着一些动辄上百万美元的判决的出现，保险公司对霉菌案件的赔付额也翻倍增长。

Q1：我是租客，租的房子发现有霉菌应该怎么办？

如果房屋有漏水甚至发霉，房东有维修责任。

租客应以书面形式将出现的问题及时通知房东，使房东有合理的机会进行维修。所谓合理通常是指给房东30天，不少于4次的维修机会（比较严重或紧急的情况除外）。

如果房东不能及时或有效维修，依据加州民法典1941.1和1942款：

① 可自行维修，并从租金中抵减您支付的维修费用

*维修前需要通知房东，且维修费用不能超出市场公允标准

② 以不适宜居住为由搬出并要求解约、退押金，并就发生的损失向房东索赔

*需保留相关证据，如给房东的通知邮件，照片，证人证词，专业的第三方报告等

Q2：我是房东，我出租/出售的房子发现有霉菌应该怎么办？

找专业的处理霉菌的机构来处理，他们会对现场的有机表面和空气进行采样，再以此确定处理方案。

我们一般建议房东按专业机构的意见来处理，不要图省钱。

因为如果自己处理不当，责任反而更大，而若交给专业机构处理，则如果日后有霉菌诉讼，可以找这些专业机构“垫背”。

另外，在出租、出售房子的时候也应该披露哪些地方处理过漏水、霉菌，对应的专业机构是谁。

Q3：霉菌起诉提到的这些人身损害是想怎么来就怎么来吗？

目前，关于霉菌是否会直接导致疾病这点，医学界还未有权威共识。目前相对主流的观点还是提出霉菌在空间内的超标会导致免疫系统的过激反应和呼吸道疾病，而对于此前已有身体疾病的人士，则风险更大。

现在市面上有一些提供风险代理做霉菌案件的律师和医生，他们一般会选霉菌问题较为严重，且身体本身就欠佳的人作为原告，这样到底是不是霉菌导致的伤害就很难绝对否定，而因为案件会纠缠不清相当长一段时间，不少保险公司和个人房东就宁愿付个几万美金和解。

但对于霉菌问题不太严重、身体良好的房客，就比较难就霉菌问题拿个几万的赔付了，也不太值得单独付律师费去打这类官司。

Q4：那起诉霉菌导致的人身伤害都得怎么证明？

① 需要雇请专业处理霉菌的机构对房屋内的霉菌浓度水平进行检测；

② 确定霉菌的来源、严重程度和从什么时候开始的；

③ 确定该霉菌类型和浓度是否足以影响当事人的免疫、呼吸道系统的过激反应；

④ 建立当事人身体损害与霉菌的因果关系，并证明这都是长期暴露在霉菌环境下造成的。

Q5：可以请号称专业的“霉菌医生”来做身体检查并作证吗？？

在以往的案例中，有一些所谓的“霉菌医生”的可信度曾被质疑和抹黑。

这些医生通过在霉菌伤害案中作证谋生，往往出于经济动机，而过度诊断和夸大霉菌相关健康状况的严重性。

因此，即使您是原告，也应该找合格的医学专业人员出具相对客观、且论证方法科学、严谨的报告。

Q6：我是房东，如果我的租客起诉霉菌伤害，该如何应对？

从论证的角度来看，应从多个科学、医学层面质疑霉菌的来源、严重程度和开始时间，再否定当事人的人身伤害和霉菌的因果关联。

当然，上述更多是打官司的时候的辩驳策略，作为房东，应预先购买有覆盖类似情况的保险，也应该及时检查、维修房子，以杜绝类似情况。