卖房还不能解除【过期租约】？？

律师解读 

19年颁布的租客保护法《Tenant Protection Act》对房东影响最显著的是以下两点：

限制了租金涨幅：12个月内，房东不能将租金提高超10%，或超CPI + 5%。

限制了解约条件：规定驱赶租客时必须有正当理由，若房东希望解约，而租客没有过错，需要符合特定条件，且房东需承担额外的搬家补助。

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租约没到期

卖房是解除租约的“正当理由”吗？

如果租客有固定期限的租约且未到期，那么即便房屋出售，租客仍有权继续居住直至租约到期。新的房东必须遵守原有的租约条款，不能强制租客搬出或修改租约条件。

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租客保护法下，对按月租赁的物业

卖房算是“正当理由”之一吗？

对于受到租客保护法管辖的物业，即使租约已过期，卖房本身并不是一个单方面解除租约的合法理由。

如果租客没有过错（如期付房租，没有其他违约）则受管辖的物业的屋主只能基于非租客过错合理理由（no fault just cause）结束租约，而对应的理由主要只有以下四种：

（1）房东或房东的亲属需要入住（2）房产不再出租（3）房产需要大规模翻修（4）受政府机构所命令或要求。

在以上情况中，房东不仅要提供30 - 60天通知（取决于租客是否住满一年或以上）还需要提供不低于一个月租金的搬家补助（有的County要求的补偿高达数万美元，如LA County）。

实务中，如果房东计划将房子卖给打算自住的买家，尽管他们不能法律上强制租客搬离，但可以尝试与租客私下协商，通过经济补偿来换取和平分手（cash for keys）。

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有哪些物业受到租客保护法管辖？

大多数住宅都受到租客保护法管辖，除非它们属于豁免类别，常见的有：

最近15年内建成的单元（不能是mobile home）；

房东自住，但分租居不超过两个卧室的房子，不区分ADU、Condo或SFR；

自然人持有，产权形式为独立屋（Single Family Residence，又称SFR）的房子；

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今年有什么新变化？

最新的租客保护法将从立法上堵上此前房东还可以使用的两个解约小漏洞（1）业主回迁自住，和（2）物业翻修。 

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基于业主回迁自住

现在有什么新规定？

房东必须在解约通知中标明拟搬入人员的姓名和与房东的关系，并通知租户可以要求房东证明拟搬入人员确实是房东或房东的亲属；

被标明的房东或其家庭成员必须在租户搬出后90天内搬入，并至少居住一年；

*若有违反，则房东必须将单元以租户搬出时有效的相同租金和租约条款提供给被驱逐的原租户，并报销租户在搬迁中实际发生的损失。若前租户未搬回，并且房东在驱逐后的一年内找到新租户，该单元的出租价格必须维持在驱逐时有效的法定租金。

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基于大规模翻修终止租约

有哪些新规定？

如果房屋翻新时不能在租户继续居住的同时以安全的方式合理地完成，则此翻修必须要求租户至少搬出物业连续30天；若租户可以继续居住在物业中且不违反健康、安全和宜居性的法律和规定，则无需搬出。

终止租约的书面通知必须包括以下所有内容：

将要完成的大规模翻新的描述、大规模翻新预计的持续时间，或者如果物业将被拆除，预计的拆除日期；

进行大规模翻新所需的许可证（Permit）副本；

通知租户如果有兴趣在大规模翻新后重新占用租赁单元，租户必须告知业主他们的兴趣，并向业主提供他们的地址、电话号码和电子邮件地址。