想节约成本，当个“二房东”却一脚踩沟里了？

律师解读 

在美国加州，如果租客未按时、足额支付房租，房东可以向租客发出租金催收通知。

发出通知的3天后（不包含周六日等节假日）若租客仍未按时、足额支付房租，则房东有权通过司法程序来起诉，驱赶租客。

起诉状送达后，租客有五个工作日去应诉。起诉状送給法院后，法院一般需要一周去受理和盖章，因为起诉状得送达本人，送传票的机构往往也需要一周才能抓到人，实现有效送达。

因此，假设租客本月五号不付房租，那么当天給通知的话，大概率（三天通知）是十号前后到期，得约莫到月底，租客的应诉才到期。

应诉到期后，如果租客不应诉，房东可以申请缺席，如果租客应诉，则需要申请开庭，前后折腾下来，赶一个租客满打满算都需要两个多月的时间。

01

如果仓库的租客不付房租

我可以直接换锁吗？

在加州，如果租客未支付房租，业主或物业管理者不能简单地换锁，而是必须遵循法律规定的驱逐流程，这包括向租客提供3天催收通知并获得法院的驱逐令。

未经适当法律程序直接更换锁可能被视为非法，如果业主采取这种自行解决的方式可能会面临法律后果。

02

房东擅自换锁会有怎样的惩罚？

在加州，如果没有法院的驱逐令，房东擅自换锁非法驱逐了租客，他们可能需要支付高达100美元/天的罚款，并且还可能因为侵权行为被刑事逮捕。

就相应损失，受影响的租客有权向小额诉讼法庭提起诉讼。

03

什么情况下算是分租？

什么是Licensee？有什么区别？

分  租

通常指的是租客将他们租赁的物业的全部或部分转租给第三方，这种情况下原始租客仍然对房东负有租赁合同上的义务，而新租客（即分租客）与原始租客之间形成新的租赁关系。在加州，如果租赁合同没有明确禁止，租客可能有权进行分租，但通常需要得到房东的书面同意。

Licensee

是指得到了业主的许可，可以在业主的物业上进行特定的活动或使用，例如，可能是用于存储、办公或小规模零售空间的短期协议。由于License协议通常是针对特定的活动或使用而授予特定个人的，因此Licensee通常不能将其使用权转让给第三方。

在具体的应用中，分租和Licensee之间的区别在于：

1.独占性使用权：租赁合同通常提供了对财产的独占性和控制权，Licensee协议往往仅限于使用权。

2.转让能力：租赁合同在没有明确禁止的情况下通常有权分租或转让给第三方，Licensee协议则通常仅限于个人使用。

3.合同的控制权：租赁合同通常不能在合同期限内被业主撤销，除非违反了合同的其他条款。相比之下，License协议可以随时被撤销。

04

Assignment和Sublease

在加州的租约中的分别是什么？

在加州，租赁协议中的Assignment（转让）和Sublease（分租）是两种不同的权利转移方式。

Assignment

指的是租客将其租赁协议中的全部权利和义务转让给另一个人。这意味着新租户直接与房东建立关系，原租客通常会从此与物业脱离关系。不过，在许多情况下，原租客可能仍对房东负有某种程度的连带责任，除非房东明确放弃追究原租客的责任。

Sublease

指的是原租客将物业的部分或全部出租给新的租户，但原租客仍然保持与房东的租赁关系。原租客对房东保持全面的租赁责任，同时还要承担对分租给的租客的责任。

在两种情况下，原租客对物业的控制程度和对房东责任的保留程度是不同的。租约通常需要明确指出是否允许转让或分租，并且通常需要房东的同意。加州民法典对于这些条款有特定的规定，确保权利转移的过程公正、合理。

05

如果二房东没有经过大房东非法分租

会有什么样的结果？

大房东可以向违反租赁协议的原始租客（即二房东）发出一个3天通知，要求其纠正违约行为（比如非法转租），或者搬离物业。如果原始租客在3天内未能解决问题，大房东可以启动驱逐程序。

如果原始租客因非法分租导致了大房东的起诉，那么其面临的可能不仅是被驱逐，还可能因租约违约而被大房东要求赔偿损失，比如房东因此损失的租金、物业损害等。

当然，具体的法律后果会根据具体情况而定，包括租赁协议的具体条款以及房东如何选择执行他们的权利。