卖房咋还不能构成解除租约的理由？？
律师解读
加州的租客保护法（AB 1482），是一项旨在保护租客权益的法律。
该法案对租金涨幅及解除租约的条件进行了限制：
租金涨幅限制：限制房东每年的租金涨幅不能超过5%加上当地的物价指数（CPI），或10%，以较低者为准。
解除租约的理由：房东要驱逐租客，必须有合理理由。如果租客没有违约，则房东只有四个有限的理由可以解除租约。
该法案适用于大多数建成超过15年的Condo单元。
01
哪些房子可以不受《租客保护法》的管辖？
独立屋（Single Family House）可以被豁免，但条件是该房产不是由房地产投资信托（REIT）或公司（LLC）持有（其中有股东不是自然人），且房东已书面通知租客该房产的豁免情况。
假设小王出租的房子是Single Family House（地契也是独立屋），房子是小王个人持有，只要小王通知了租客此豁免情形，这个租赁关系就不受租客保护法管辖。
另外，也存在自住豁免。如果房东和租客在同一住房单元内共同居住，并且房东出租的房间数量不超过两个，这种情况一般也不受租客保护法管辖。
例如：小王的房子是Condo，他也在里面自住，只出租其他2个房间，这种情况通常也可以被豁免。
02
假如小王的房子是符合豁免条件的，一定要告知租客这一情况吗？
是的，根据法案的规定，如果房产符合豁免条件，房东有责任在租约中明确告知租客该房产是豁免的。
具体来说，房东需要在租约中包括一段法律规定的通知文字，通常类似以下内容：
This property is not subject to the rent limits imposed by the Tenant Protection Act of 2019 (California Civil Code Section 1947.12) and is not subject to the just cause requirements of Civil Code Section 1946.2. This property meets the requirements for exemption under California Civil Code Section 1947.12(d)(5).
本物业不受2019年租客保护法（《加州民法典》第1947.12条）规定的租金限制，也不受《加州民法典》第1946.2条规定的正当理由要求的约束。本物业符合《加州民法典》第1947.12(d)(5)条规定的豁免条件。
如果租约未包含这一通知条款，房子可能失去豁免资格，导致房产需要遵守AB 1482法案的租金和驱逐保护规定。
因此，符合豁免条件的房东在签订租约时，需务必确保包含这一条款。
03
如果小王的房子是Condo，但属于10年内建成的，那么这个豁免通知应该怎么写？
如果小王的房子是Condo，并且是10年内建成的，该房产也是豁免的。
对于新建成的房产（即10年内建成的房产），在租约中需要包含特定的豁免通知。该通知的内容应如下：
This property is not subject to the rent limits imposed by the Tenant Protection Act of 2019 (California Civil Code Section 1947.12) and is not subject to the just cause requirements of Civil Code Section 1946.2. This property is exempt from these requirements because it is a residential real property that has been issued a certificate of occupancy within the previous 15 years.
本物业不受2019年《租客保护法》（《加州民法典》第1947.12条）规定的租金限制，也不受《加州民法典》第1946.2条规定的正当理由要求的约束。本物业符合豁免条件，因为它是在过去15年内获得占用证书的住宅房地产。
同样，这个通知应包含在租约中，否则房产可能会被认为不符合AB 1482法案的豁免条件。
04
小王事后知道后，可以如何补救使得房子不受租客保护法管辖？
如果小王在签订租约时未提供豁免通知，事后才意识到这一点，补救措施可能会比较复杂，但以下步骤可能有助于纠正这一情况：
1. 与租客沟通并签署修正协议
可以与租客沟通，解释之前未包含豁免通知是一个疏忽，并希望通过签署一个订正函来纠正。订正函中，应包含正确的豁免通知。
示例修正协议内容：
"This amendment to the lease dated [original lease date] between [Landlord Name] and [Tenant Name] hereby includes the following provision:
This property is not subject to the rent limits imposed by the Tenant Protection Act of 2019 (California Civil Code Section 1947.12) and is not subject to the just cause requirements of Civil Code Section 1946.2. This property meets the requirements for exemption under California Civil Code Section 1947.12(d)(5) (or applicable exemption reason)."
*重要的是，订正函应由双方签字，以确保其具有法律效力。
2. 等待租约期满
如果无法通过订正函来纠正这一问题，应等待当前租约期满，并在新租约中包含豁免通知。
