买房送名画，这里居然有诈？？
律师解读
在加州买卖房产时，不同于房子里的固定装置，一般来说像钢琴、画作等可移动的物品属于个人财产，不算作房子的一部分。
如果在合同中没有特别提到，它们就不会自动包含在交易中。
因此，如果买方希望这些物品包含在交易中，最好在合同中明确一一列出。
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如何区分房子里的设备或物品
是否属于房子的一部分？
固定在房子里的装置（Fixtures）
通常指那些已永久附着或安装在房产上的物品，它们在法律上被视为房产的一部分。主要参考以下几个点：
物品是否已被永久安装：如嵌入式电器、内置书柜等，通常被视为固定装置。
物品的用途是否与房产有密切关联：如中央空调系统等。
拆除物品是否会对房产造成损害：如果拆除该物品会导致房屋的某部分受损，通常该物品会被视为固定装置。
个人财产（Personal Property）：
那些可以移动的物品，通常不附属于房产本身。例如家具、独立的电器、地毯等。
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在张小姐的这个案例中，谁存在过错？
在这个案例中，如果在OpenHouse期间卖家曾有明确表示购买房子会附送这幅名画和古董钢琴，那么有责任的就可能涉及以下各方：
卖家
如果卖家在Open House时明确表示房子附送这幅画和钢琴，但最终在合同中没有包括这些物品，那么卖家可能在信息传递上存在问题，有可能构成误导。
房产经纪人
无论是卖方的还是买方的房产经纪人，都有责任确保买卖双方的信息一致，避免误解。
如果在Open House期间有标志表明附送物品，经纪人应确保这些物品在最终的合同中被清楚地列出。
张小姐（买方）
在签订购房合同之前，张小姐有责任仔细审查合同条款，确保所有她认为重要的条款（例如附送的物品）都包括在内。如果张小姐作为买方未能在签约前确认这些物品是否被包含在交易中，她自己也有一定的责任。
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如果在这个交易中
当时说买房子送名画仅仅是口头说的
并没有一个明确的书面的东西
谁该负更大的责任?
如果关于“买房送名画”的承诺只是口头说的，并且没有明确的书面记录，那么根据前文，无论买卖双方或者经纪人均可能存在过错或疏忽，但最终的责任划分可能主要主要取决于以下因素：
有证据证明卖方有口头承诺：如照片、邮件、短信、录音等，证明卖方或其经纪人曾明确作出“买房送名画”的清晰承诺，如此，则卖方和卖方经纪人可能面临更大的责任。
买方的审查义务：买方在签订合同前有责任确保合同反映了所有重要的交易条款。如果买方明知这一口头承诺，却没有要求其经纪人将其纳入合同，买方在某种程度上也可能被认为疏忽。
但在法律实践中，书面合同通常被视为判定双方权利义务的最终的法律依据。
因此，如果合同中未提及某项口头承诺，追究责任可能会更加复杂，在这种情况下，法律纠纷的解决通常取决于合同解释和证据的具体情况。
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如果在买卖房产时
房子里的某些设备是买家想要的
或者是卖家不想卖的
在交易房子时买卖双方需要注意什么？
在房地产交易中，首先买卖双方都需要了解房子的固定装置和个人财产的区分。而对于房子内的一些设备和物品的最终归属问题，以下是需要特别注意的：
对于买家
明确列出设备或物品：如果您特别喜欢房子里的某些设备（如walk-in酒窖、定制冰箱等），在提交报价或签订购房合同时，务必要明确要求这些物品被包括在销售条款中。最好在合同中清晰列出这些物品的详细信息，以确保它们在交易完成后仍然属于房产的一部分。
检查合同的“包涵项”和“排除项”：合同中通常会有一部分是关于房产中包含哪些物品，以及不包含哪些物品。买家应仔细检查这一部分，确保所有希望获得的物品都被列入其中。如果有遗漏或不确定的部分，应及时与经纪人或律师沟通并进行修改。
对于卖家
明确排除不想出售的物品：如果房产中有些物品或设备不打算随房子一起出售，尤其对于一些可能产生争议的物品（例如定制的家具或设备），卖家需要在合同中明确将这些物品排除在外。这样可以避免买家产生误解或在交易完成后产生纠纷。
准备适当的协议或修改条款：如果买家希望获得某些不打算出售的物品，卖家可以选择与买家谈判并在合同中增加相应条款，或者通过附加协议处理这些物品的出售或转让。
