短租竟被HOA罚30万？？怎么办！！！

律师解读 

法律允许HOA（Homeowner Association 业主协会）对违反协会规则（CC&R）的行为处以罚款，但处罚的程序、标准不得违反CC&R，更不得违反成文法。

要罚可以！！但罚单必须明确标明业主违反了哪一条规则，什么时候违的规？也要允许业主对处罚提出异议并进行听证，让业主有机会举证。

因此，在收到来自HOA罚单后，房主应该：

（1）认真看罚单，看是否有标明违反了哪一条CC&R，具体违规的日期；

（2）如果没有标明违反了哪一条，则查CC&R看是否有相应规定；

（3）回去查自己的日历，确认违规日当天到底发生了什么，自己有没有证据、证人？

（4）看是否有听证日期？如果来不及举证，要通知管理公司您要听证，而听证要延期30 - 60天。

当然，很多HOA都是交给管理公司处理日常管理/处罚，称职的管理公司一般都会先发警告信，屡次不改才会有罚金。

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常见的HOA违规行为有哪些？

据15年的一份抽样调查显示：72%的业主曾与其HOA发生过纠纷。起因包括噪音、停车、维修、改建、征收特别费等。

 其中最常见的HOA违规包括：

• 未及时支付HOA的费用；

• 未能按照CC&R（业主管理协议）的规则维护房屋；

• 在改造房屋、院子以前，未获得HOA许可，或后期改造跟许可范围不符；

• 车辆停放违规；

• 物品堆放（工具房）；

• 宠物饲养（若造成安全或噪音扰民）。

*** 注意：HOA的一般月费只是覆盖了他的一般维护开支，但对于一些特定事项，HOA会征收特别费。

举例：比方说HOA管外墙和地基，现在发现有地基问题，彻底的维修需要几十万，那么这种情况下，HOA就可以基于工程方的合同对业主征收特别费– Special Assessment，如果这个特别费是HOA有效表决通过的，业主就一定要缴。

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HOA的罚金和特别费可以不缴吗？

如果您没有到法院去上诉这个罚金/HOA加收的特别费，那么法律默认这个费用是合法的，如果您不付，HOA可以在您的房产上面放一个Lien，影响您的产权，如果拖的时间久，不仅有罚息，HOA甚至可以基于这个Lien，去申请法拍您的房子。

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如何申诉？

成文法（Civil Code 5850）要求HOA的处罚必须程序公正，也一般允许业主提交书面申诉或者进行申诉听证。

如果是申诉听证，往往是由HOA委托的管理公司来安排听证的场所，由管理公司先来提出他们的指控及对应的证据，再由业主进行答辩、提供证人，最后由该届的HOA的董事会的成员进行投票。

HOA的董事会将投票决定（1）基于CC&R，是否有违规？（2）如果有，应该按照CC&R怎么罚？

如果担心当面讲不好的，也可以进行书面申诉，那么在申诉的时候，就得确保逻辑严谨，且完整的回应了罚单上所说明的指控。

通常来说，申述可以从以下几个角度进行：

• 证明自己没有违反社区规则，因此不应被罚款；（比方说您没有短租，您当天没有Party，也没有噪音扰民，您有张三和李四可以作为您的证人，而他们甚至还有当天的录像）
  

• 主张罚款无依据或有程序瑕疵，比方说HOA的罚款没有进行听证，且HOA也没有证据证明您真的有违规行为，或者处罚的金额、通知过程不符合CC&R
  

• 主张处罚存在歧视，有针对性的限制您的行为（可能是种族、性别）而对其他房主的类似行为放任不管

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申诉陈词/申诉信有哪些注意事项？

• 逻辑清晰，主体内容不超过五页（发言的话首轮不超过五分钟）多拿证据，清晰的标注您有哪些证据、证人支持您的论点。

• 找管理公司要求他们提供证据，比方说，噪音，有谁作证？录音？视频？尽可能不要对管理公司、邻居做人品方面的攻击。
  

• 尽可能挑出程序瑕疵，比方说，罚单里面有没有注明基于CC&R的哪一条进行处罚？这个是新的处罚标准吗？此前是否有经过有效表决和送达业主？

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如何HOA乱罚，我该怎样保存证据？

针对HOA对您的违规指控，您有权就此事申请举行听证会。

如果您来不及准备，可以申请延期，一般至少可以延期30天。

此外，为了确保日后能上诉并胜诉，应该主动对会议进行录影，我们就一般比较倾向ZOOM的形式，因为会清晰记录都呈现了哪些证据，具体都有谁发言，说了什么？ 

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HOA如果最终还是罚了我三十万，我能上诉，能赢吗？

对于HOA的处罚，如果业主不服，可以到法院起诉，法院会重新审视HOA的处罚以及对应的CC&R。

如果HOA的处罚或者CC&R显失公平，则法院可以直接推翻处罚。