24年开始，翻修炒卖（Flipper）还有额外披露的义务？

【律师解读】 

2024年7月1日起，加州针对房产翻修炒卖的卖家将开始实行额外的披露规定。

新法律要求，房地产翻新投资者（俗称“翻房者”）在出售住宅1~4单元房产时，除了所有现存的披露信息外，还必须披露近期的修缮细节。

此规定适用于18个月内转售，且有修缮的房产。

2024年对于翻修炒卖房产的卖家新的法律要求额外披露哪些内容？

卖方需向买方披露：

• 任何房间的加建；

• 结构性的改动；

• 修复情况；

• 如果取得了任何City或者HOA的Permit的话，提供Permit副本；

或者，如果卖方与第三方签约但未获得任何许可证副本，卖方可以告知买方可以通过第三方获取许可证，并提供其联系信息。

• 这些信息也可以按照工程承包商（GC）提供的工程清单进行披露。

如果劳务和材料成本在500美元或以上，卖方需披露：

• 每位工程承包商（GC）的名字，合同副本；

• 每位工程承包商的联系信息；

那对于一般的住宅买卖现行法律要求卖家对房子的哪些情况做披露？

在加州，卖家在出售住宅时需要披露以下情况：

物理缺陷：包括任何已知的房屋结构问题、屋顶状况、基础或地面问题等；

土地使用限制：比如地役权、共有道路、邻里协议等；

重要的修理和翻新：所有重大的近期修理、改进和翻新，包括日期和承包商的详细信息；

害虫侵扰：任何已知的害虫侵扰或损坏；

死亡事故：在过去三年内，如果有人在房产内死亡，这一信息可能需要被披露；

城市要求：某些城市的特定市政要求；

自然环境：比如土壤稳定性、洪水区、火灾区或者地震带；

社区特殊费用：如业主协会（HOA）费用、特殊社区费用等；

周边条件：如果附近有可能影响房产价值的因素，如工业区、军事基地或噪音问题等。

这些披露通常包含在转让披露声明（TransferDisclosure Statement, TDS）中，卖家必须诚实地填写并提供给买家。

如果卖家对房产的瑕疵实不知情比如加建没有获得政府的批准日后卖家需要对买家的损失进行赔偿吗？

在加州，卖家有责任披露他们所知道的任何重要的产权瑕疵，但是通常情况下，卖家一般不会因为未能披露他们真实不知情的信息而承担责任。

然而，如果事后发现卖家应该合理地知道这个瑕疵（例如，未经批准的加建通常很明显，或者前任业主确曾告知卖家），且买家能成功证明这一点，则买家可以主张卖家因未履行披露义务而对买家造成了损失。

买家在购房前应进行尽职调查，包括但不限于聘请专业检查人员进行物理检查，并向相应政府部门确认房屋加建或改建是否有适当的许可证。这些措施可以帮助揭露潜在的问题，防止未来的法律纠纷。

如果房子过户后买家发现之前的渗漏其实问题很严重但双方同意赔点钱翻篇这种情况下需要怎么做？

如果买家在房产过户后发现渗漏问题比预期的严重，并且买卖双方同意通过金钱赔偿来解决这个问题，那么最好是签订一个和解协议，其主要内容可能包括：

赔偿金额

明确双方同意的赔偿金数额；

赔偿条件

详细说明任何赔偿的条件，例如支付时间和方式；

解除责任声明

通常买方会同意在收到赔偿金后，放弃对卖方因此类问题提起的任何进一步的法律诉求；

保密条款

如果双方希望保密赔偿的细节，可以在协议中包括保密条款；

法律效力确认

确认这份协议在法律上是有效的，双方是自愿且在没有压力的情况下签订的；

如果房子过户前房屋检查没有发现的问题但后来发现漏水或者屋顶等问题买家还能追卖家的责任吗？

在加州，如果在房屋过户前的检查中没有发现问题，比如漏水或屋顶问题，但这些问题在交易完成后被买家发现，买家可能仍有权利追究卖家的责任，这取决于以下几个因素：

披露义务

加州法律要求卖家在出售房屋时披露所有已知的物质缺陷。如果卖家知道存在问题但未披露，即使房屋检查时没有发现，买家也可能有权追究卖家的责任。

房屋检查的彻底性

如果房屋检查未能发现问题，可能是因为检查不够彻底或问题是潜在的，并不容易被发现。在这种情况下，买家可能需要专业人士的意见来确定问题是否应在常规检查中被发现。

问题的隐蔽性

对于那些不容易发现的隐蔽问题，卖家可能不会对在房屋检查中未被发现的问题负责。

欺诈或故意隐瞒

如果买家能够证明卖家故意隐瞒了问题或有欺诈行为，那么卖家可能需要承担责任。

合同条款

买卖合同中可能会有相关条款说明在发现房屋问题时如何处理，这可能影响买家能否追究卖家的责任。