房子被强占怎么办？还有王法吗？

律师解读 

在加州，空置的房屋的确存在被他人强占的风险，有可能会遇到"非法入侵"（Trespass）和“非法占用者”（Squatter）两种情况。

在法律上，两种情况需要不同的处理方式。

若遇到强占您房子的人，首先要确定这些人是Trespass还是Squatter，再按照正确的法律程序进行维权。

简单来说，如果强占者占用时间很短，并且您有张贴了禁止入侵的标志，或者有迹象表明有强行进入（例如破窗等），那么可能面对的是Trespass，可以直接报警处理。

但如果这些情况不存在，那可能遇到的是Squatter或者是假租客，则有可能要赶租客。

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法律上，到底什么是Trespass

什么是Squatter？

非法入侵（Trespass）

通常指未经同意或无权利的情况下进入或逗留在他人的物业上。

法律上被视为Trespass的行为多种多样，比如进入物业意图破坏、妨碍业务、被要求后拒不离开、甚至未经允许取走土壤、地上物品等，但同时必须有意地、即故意地进行这些行为，才视为Trespass。

占用者（Squatter）

通常指的是未经允许占用物业并打算长期居住在那里的人。

在法律上，如果Squatter满足了特定的时间条件，比如连续且公开地占用物业至少五年，并支付了物业税的情况下，可以通过逆居权（adverse possession）获得物业的所有权。

02

在加州，是用占用时间的长短

来区分什么是Squatter吗？

在加州，Squatter的定义并不仅仅依据占用时间的长短，还要观察其是否有居住意图。

一般而言，如果一个人在没有得到物业所有者许可的情况下，在一个地方居住并表现出长期居住的意图（例如搭建临时住所、有居住用品等）并且没有破坏财产的迹象，这个人可能被视为Squatter。

而Trespasser通常是指那些在短时间内未经许可进入或停留在某地的人。如果一个人只是短暂进入或者在未设防的地方逗留，并没有表现出居住的意图，那么这可能只是非法入侵。

03

如果遇到Squatter该如何处理？

可以报警吗？

通常，加州的物业所有者必须提供给Squatter一个3天的书面通知，要求他们搬离。如果Squatter在接到通知后仍然不搬离，物业所有者可以发起赶租客诉讼，透过法庭将对方赶走。

在设计Squatter的情况下，在当今的气候下，警察部门可能更多的会选择要求房东去法庭起诉赶租客，不对Squatter认为非法入侵，不做逮捕。

04

如果AirBNB的租客到期不走

我可以报警让他们走吗？ 

在加州，如果Airbnb的租客在租赁期满后拒绝离开，他们可能会被视为非法占用者Squatter，房东需要給对方一份三天搬离通知，如果对方到期不走，就得走赶租客程序，但非法占有者的权利略低于租客。

比方说，对于租客，如果对方没有其他违约，要对方搬走，要给三十或六十天通知，租客也受租客保护法（TPA）保护，而Squatter则不一定有。 

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我的租客以房子发霉来拒绝付房租

我能进去检查吗？

如果租客报告了房屋发霉或其他维修问题，作为房东，有权进入房屋进行检查和必要的紧急维修。

加州法律规定，房东有权在给予合理通知（通常至少提前24小时）后，进入租赁单位进行维修、检查（当然，如无意外，检查一年不建议超过两次）。

在进行检查之前，房东应书面通知租客，指明访问的日期和大概时间以及要做什么。

06

我的租客说房子有霉菌

但拒绝我派人进去维修，我能怎么办？

作为房东，可以采取以下几步处理这种情况：

书面通知：

首先，给租客发送一份书面通知，说明您已知悉问题并希望进行维修，并在通知中强调，这是为了保障他们的健康和安全，必须对所报告的问题进行检查和维修。

明确法律要求：

在通知中明确指出，加州法律允许房东在提前通知后进入租赁单位进行维修和检查。通知租客，您将遵循所有法定程序，包括提前通知的时间要求。

提议解决方案：

提出几个维修的日期和时间选项，让租客选择最适合他们的时间。表达出您愿意合作并尽量减少对他们日常生活的干扰。

记录沟通：

确保所有与租客之间的沟通都有记录，无论是通过电子邮件、短信还是书面信件。这些记录在发生法律纠纷时可能会非常重要。

寻求法律咨询：

如果租客仍然拒绝，可能需要咨询律师帮助了解你的权利和下一步的法律行动。律师可以帮助你了解如何在不侵犯租客权利的情况下进行必要的维修。

申请法院命令：

在极端情况下，如果租客持续拒绝并且影响到房屋的安全和卫生，你可能需要通过法律途径申请一项让你进入房屋进行维修的法院命令。